최근 서울 아파트값이 급등하자 정부가 집값 불안을 잠재우기 위해 주택 공급 총력전에 나섰다. 정부는 지난 8월 8일 정부서울청사에서 ‘제8차 부동산 관계장관회의’를 열고 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 우선 서울 집값을 잡기 위해 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 신규 택지를 마련하여 총 8만 가구를 공급하고, 「재건축·재개발 촉진법」을 제정하여 재건축 규제 등을 완화해 도심 주택 공급을 획기적으로 늘리겠다는 게 이번 ‘8·8 주택 공급 대책’의 핵심 골자다.
한편 한국부동산원이 지난 8월 8일 발표한 ‘주간 아파트값 동향’에 따르면 8월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트값은 이번 주에도 0.26% 올라 20주 연속 상승세를 이어갔다. 서울 강남 3구(서초‧강남‧송파구) 아파트값 변동률은 이번 주에도 강세를 보였다. 강남구는 0.37%↑, 서초구는 0.52%↑, 송파구는 0.53%↑로 조사됐다. 성동구는 0.58%↑, 용산구는 0.33%↑, 성북구는 0.20%, 강북구는 0.11%↑ 노원구는 0.14%↑, 도봉구는 0.04%↑로 역시 지난주에 이어 집값 상승세를 이어갔다. 특히 반포동의 전용 84㎡ 아파트가 49억 8,000만 원에 거래되는 등 신고가도 속출하고 있다. 또한 지난 8월 8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성동구‘아크로서울포레스트(전용면적 198㎡)’는 지난달 4일 145억 원에 손바뀜되며 신고가를 갈아치웠다. 한편 지난 7월 30일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달 29~30일 진행된 경기 화성시 동탄역 롯데캐슬(전용면적 84㎡) 1가구에 대한 무순위(줍줍) 청약에 294만 4,780명이 몰렸다. 이렇듯 최근 집값 상승세가 가팔라지자 정부가 올해 두 번째로 내놓은 대책이자 윤석열 정부 들어 4번째 발표된 주택 공급 대책이다.
정부가 이날 밝힌 ‘국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안’에 따르면, 서울 아파트값·전셋값 상승에 대한 대책으로 도심 내 아파트 공급 확대를 위한 정비사업 속도 제고 등의 내용을 담았다. 먼저, 재건축·재개발 사업 때 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무를 폐지하고, 용적률을 3년 한시로 완화하는 등의 시행자 사업성 확보를 위한 대책도 담겼다. 특히 역세권 정비사업은 360%에서 390%로, 일반 정비사업은 300%에서 330%로 용적률을 각각 높이겠다고 했다. 하지만 임대주택을 대규모로 짓는다면 몰라도 부동산 상승기에 공급 확대 정책은 오히려 빈부 격차만 늘리거나 양극화만 키울 수 있다.
또한 서울·수도권 중심 선호도가 높은 입지에 21만 호를 추가로 공급한다. 구체적으로 서울과 인근 지역 그린벨트를 해제해 8만 호 규모의 신규 택지를 공급한다. 다만, 신규 택지를 발표할 때까지 서울 그린벨트 전역 등을 토지거래허가구역으로 한시적으로 지정해 투기수요를 사전에 억제할 방침이다. 정부는 또 서울에 인접한 3기 신도시 등 수도권 공공택지의 토지이용 효율화를 통해 2만 호 이상을 추가 공급하기로 했다.
빌라 등 비(非)아파트 시장 정상화를 위한 조치도 시행된다. 공급까지 상대적으로 소요 시간이 짧은 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택 등의 공급을 획기적으로 늘려 집값·전셋값 상승에 대응하고, 전세 사기 이후 확산한 빌라 기피 현상을 타개하기 위해서다. 세부적으로 서울과 수도권에서 신축매입 주택을 향후 2년간 11만 호 이상 신축매입임대로 신속히 공급하고, 서울의 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축매입임대를 무제한 공급하기로 했다. 신축·구축을 포함한 비아파트 공공매입 임대는 종전 계획 12만 호에서 최소 16만 호 이상 대폭 확대할 계획이다. 하지만 빌라 공급을 늘리기 위해 주택보유자에게 빌라 구입 세제 혜택을 주는 것도 문제다. 올 상반기 서울에 새로 지어진 빌라가 지난해의 절반에도 못 미치는 것은 사실이다. 지난해 서울 강서구와 인천 미추홀구 일대에서 번진 전세 사기 여파로 빌라 신축이 급감한 탓이다. 당연히 빌라 정책은 전세 사기 원천 방지와 서민·청년의 주거 안정에 초점이 맞춰져야만 한다.
또한 민간 법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후 주택을 취득한 뒤 오피스텔, 다중생활시설 등 ‘준주택’을 새로 지어도 취득세 중과 대상에서 배제한다. 기존에는 ‘주택’만 이에 해당했다. 이와 별도로 정부는 「재개발·재건축 촉진특례법(가칭)」을 제정해 재건축‧재개발 추진 기간을 3년가량 앞당겨 향후 6년간 서울 도심에 17만 6,000호의 주택을 조기에 착공하고 수도권 공공택지의 경우, 오는 2025년까지 착공하기만 하면 미분양 주택이 발생하더라도 LH가 매입하는 등 4만 1,000호가 조기 공급되도록 유도하기로 했다.
무엇보다도 인허가와 착공 물량까지 줄면서 집값이 또 급등하는 것 아니냐는 불안감이 큰 때 정부가 충분한 공급계획 발표로 가수요를 잠재우는 건 당연하고 또한 필요한 조처다. 그래서 정부는 서울·수도권 그린벨트를 풀어 택지로 조성하고 3기 신도시에 주택을 추가 공급하기로 했다. 또 재건축·재개발 사업 기간을 줄이고 1기 신도시 정비사업도 조기에 착공하기로 했다. 최근 집값 불안에 대한 우려가 급부각해지자 실행이 가능한 공급 방안을 총동원한 것이다. 정부가 이번에 발표한 ‘8·8 주택 공급 대책’은 향후 6년간 총 42만 7,000여 가구의 주택을 공급하겠다는 것이다. 특히 서울 그린벨트를 해제하는 것은 이명박 정부 시절인 2012년 이후 12년 만이다. 당시 정부는 내곡동·세곡동 일대 등 그린벨트를 풀어 주택을 공급했다. 이날 정부가 그린벨트 해제 카드까지 꺼내 든 것은 자칫 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 투자)’ 투자가 재연될 조짐이 커지고 있기 때문이기도 하다.
하지만 그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 막고 자연환경을 보전하기 위해 1971년 최초 도입됐다. 서울에는 6개 구(중구·용산구·성동구·동대문구·영등포구·동작구)를 제외한 19개 구의 외곽 지역에 총 149.09㎢ 규모의 그린벨트가 있다. 서울 전체 면적 605.23㎢의 24.63%에 해당한다. 하지만 서울과 서울 인근의 그린벨트 해제를 통한 신규주택 물량 확보는 그 취지로 밝힌 미래세대를 위한 것과는 오히려 거리가 멀다. 서울은 인구 1인당 도시 녹지 면적이 24.79㎡로 전국 266.01㎡의 10%도 채 되지 않을 정도로 녹지 면적이 부족한 상태다. 따라서 서울 인근의 보존 가능한 지역은 미래세대를 위해 지키고 지금까지 계획한 신도시에 집중하는 것이 필요하다.
왜냐면 미래세대 몫인 그린벨트는 손댈 생각은 애당초 하지 말아야 했다. 토지는 새로 만들거나 늘릴 수 없는 한정된 자원이어서다. 게다가 한번 훼손하면 복구도 거의 불가능하다. 문명이 발달해 갈수록 심각해져 가는 기후 위기에 대비하기 위해서라도 그린벨트는 지켜야만 하기 때문이다. 더구나 그린벨트 해제가 집값 안정에 도움이 된다는 보장도 없어 보여서다. 현실적으로 후보지 발표와 공공주택지구 지정, 지구계획 수립, 토지 보상 등을 거친 뒤 아파트를 지어 입주하기까지는 아무리 빨라도 최소한 8∼10년이 걸린다.
따라서 그린벨트 해제는 중장기 공급 대책일 수는 있어도 결코 단기대책은 될 수 없다. 다급하지 않은 실수요자에게는 굳이 서두를 필요가 없다는 시그널(Signal)을 줄 수는 있겠지만, 당장 눈앞의 주택 수요를 바로 충족시키는 데엔 한계가 있다. 결론은 재건축·재개발 등 상대적으로 소요 기간이 짧은 단기대책으로 도심 아파트를 속도감 있게 공급할 수 있어야 한다. 무엇보다도 서울 북부지역 그린벨트는 대부분 산이기 때문에 정부의 이번 발표는 그린벨트가 가장 넓은 서초구를 비롯해 택지 개발이 상대적으로 쉬운 강남권을 겨냥해 신규 택지가 조성될 가능성이 커 보인다. 오히려 이 지역 투기 붐만 조장할 우려가 매우 크다.
최근 서울의 집값 상승은 기준금리 인하 기대감에 강남 지역 등을 중심으로 매매거래가 증가한 것이 불씨가 됐다. 여기에 부동산 정책 금융을 늘리고 대출 규제를 풀어 기름을 부은 당사자가 바로 정부와 금융당국이었다. 집값이 오른다는 이유로 그린벨트까지 풀어 공급을 늘리는 대증적(對症的) 처방은 난개발과 양극화만 부를 뿐이다. 비좁은 서울과 수도권의 인구 비중이 절반을 넘어선 지 오래다. 지방은 집이 남아돌고 있는데 ‘서울 일극주의(一極主義)’만 심화하는 정책을 펴는 것은 결단코 옳지 않아 보인다. 무엇보다 도시정비사업, 특히 재건축사업 촉진이 집값 안정에 기여를 할 수 있겠느냐는 의문이 제기된다. 서울 강남·영등포·양천구 목동, 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 등에 집중된 노후 아파트는 국토부의 지난 ‘1·10 대책’에도 불구하고 재건축이 속도를 내지 못하고 있다. 이 지역들 중 상당수는 전국에서 집값이 가장 높은 지역들로 꼽힌다. 만약 이 지역 아파트들이 속속 재건축 트랙을 올라타는 경우 용적률 완화(상승)로 새 아파트 분양가는 적지 않게 오를 전망이다.
특히 이번 ‘8·8 주택 공급 대책’을 두고, 지역과 시민사회단체를 중심으로 우려의 목소리가 나온다. 수도권에 더 많은 인구와 자원을 집중시켜 ‘서울공화국’의 가속화를 불러올 수 있을 거란 지적이다. 경제정의실천시민연합은 지난 8월 8일 성명을 내고, 정부의 이번 주택공급 대책을 비판했다. 그린벨트를 해제해 단기적으로 주택 공급을 늘리는 것은 장기적인 집값 안정 효과를 담보하기 어렵고, 지방의 경제적 소외를 가중시킬 수 있다는 것이다. 경실련은 “노무현 정부 시절부터 판교와 위례 등 신도시 주택공급을 위해 그린벨트를 풀었으나, 수도권 땅값이 요동치는 것을 막을 수 없었다”라며 “그린벨트는 미래 세대에게 물려 줄 유산이자 도시의 삶, 환경, 생태, 안전을 지키는 장치다. 수도권 허파인 그린벨트를 한 평도 훼손하지 말라”고 경고했다. 부동산 전문가들조차 그린벨트 해제가 집값 안정에 미치는 효과에 대해선 회의적인 의견이 많다. 특히 강남권에 집중된 그린벨트 해제가 서울 전체의 집값을 안정시키는 데 한계가 있을 것이라는 분석이 많다. 지역언론들도 “수도권 초집중과 지방소멸만 부추긴다.”라거나, “벌써부터 수도권 집중과 비수도권과의 양극화 심화, 지방인구 소멸 가속화 등 걱정스러운 목소리가 들린다”라고 우려했다. 결국 정책의 성패는 국민 신뢰 회복에 달렸다. 최대한 주택 공급에 속도를 내고 재건축 투기가 발붙이지 못하게 할 정교한 대책도 마련해야 한다. 무엇보다 공급뿐 아니라 대출 억제 정책의 일관성도 중요할뿐더러 실행속도가 관건이다. 부동산 시장을 안정시키고 양질의 주택을 충분히 공급하려면 복합적인 정책 조합이 필요하다. 정부는 시장과 민심을 잘 살피지 못하는 부동산 정책은 성공할 수 없다는 진리를 각별 유념하고 국민의 소리를 귀에 담아야 할 것이다. “국민이 원할 때 원하는 곳에 내 집을 마련할 수 있어야 한다.”라는 최상목 경제부총리 겸 기획재정부장관의 언급을 굳게 믿어본다.
[전국매일신문 칼람] 박근종 작가·칼럼니스트
